هزینه های مبادله در فرایند ساخت انبوه مسکن در ایران

چکیده مقاله

انبوه‌سازی  و تولید انبوه مسکن طی چند دهه اخیر به سیاست محوری دولت در زمینه مسکن تبدیل شده است.این سیاست از برنامه دوم توسعه  با طرح شعار "پاک" به مفهوم پس‌انداز ، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی به یکی از ارکان سیاست مسکن تبدیل شده و در برنامه سوم  به سیاست محوری بدل شد. در قالب این سیاست حمایتهایی از نوع تخفیف‌های مالیاتی ، واگذاری زمین و تخفیف در نرخ بهره تسهیلات بانکی صورت گرفت و در سالهای اخیر نیز به حمایت از تولید انبوه مسکن ، اعطای اراضی اجاره‌ای و حذف قیمت زمین از تابع تولید مسکن (طرح مسکن مهر) افزوده شده است.

اما حمایتهای مذکور تاثیر چندانی بر افزایش تولید انبوه مسکن نداشته است. فعالیت در حوزه انبوه سازی بصورت عام ،  و دسترسی به حمایتهای مذکور از انبوه‌سازی بصورت خاص ، غیر از هزینه‌های تولید ، دارای دشورایها، یا هزینه‌های دیگری است، این هزینه‌ها در قالب تئوری اقتصاد نئوکلاسیک که حمایتها در قالب آن صورت گرفته است ، قابل تبیین نمی‌باشد.

در  این مقاله که اساساً بر مبنای نتایج طرح پژوهشی ارزیابی سیاست انبوه‌سازی مسکن تهیه شده است. با استفاد از تئوری هزینه مبادله* به روش گروه کسب و کار بانک جهانی هزینه‌های مبادله در مراحل دهگانه ساخت انبوه مسکن به روش مورد‌پژوهشی (دو نمونه) بررسی شده و سعی در تبیین دلایل عدم موفقیت حمایتهای سنتی از تولید انبوه مسکن شده است. 

نتیجه بررسی نشان می‌دهد که:

• فقط بخش هائی  از مراحل ساده‌شده 10 گانه تولید مسکن بر اساس قانون مورد حمایت بوده است
• در عمل ، حمایتها در هیچ یک از مراحل  بطور کامل تحقق نیافته است.
• مهمترین مرحله ساخت مسکن (تامین مالی) با آنچنان دشواریها و هزینه‌های همراه بوده است که هیچ یک از نمونه‌های مورد بررسی قادر به جذب حمایتهای مذکور نبوده‌اند.
• پر هزینه‌ترین مراحل تولید انبوه‌ مسکن (تامین نیروی انسانی) به روایت (هزینه‌ مبادله) ، که نیاز به حمایتهای نرم‌افزاری  داشته است هیچ حمایتی نشده است.

با توجه به شناخت حاصل از فرایندها و دشواریهای تولید انبوه مسکن در کشور و با استفاده از راهکارهای تجربه شده در کشورهای دیگر و کشور خودمان  ، اقدام به ارائه  پیشنهاداتی برای تسهیل در شرایط ساخت و ساز در دشوارترین مراحل (پنج مرحله) تولید انبوه مسکن شده است.